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作为一家商业公司的终极目标,利润的重要性不言而喻。然而2021年房地产行业变局、分化、出清不断上演,谁能逆流而上,成为最会赚钱的房企?

为了寻找这个答案,和讯房产将销售规模TOP50房企财务报告合并整理,推出《2021年上市房企盈利能力榜》。

01

增收不增利现象普遍 近半房企净利润跌幅超20%

受到市场趋冷和成本增加因素影响,2021年上市房企的盈利空间继续收窄。

在销售规模TOP50房企中,仅有13家房企净利润增速为正值,其余37家房企净利润增速均为负,净利润增速均值为-18.34%。对比营收增长情况来看,销售规模TOP50房企中,41家房企营收规模增长,9家房企营收下降,营收增速均值为23.64%,房企增收不增利现象普遍。

2021年上市房企盈利能力榜

(注:榜单中红色字体部分,表示净利润为负值)

这是一份有些“惨淡”的榜单,中指研究院指出,上市房企净利润增速创新低,主要是因为受到新冠疫情、房地产调控政策从严、各类成本居高不下等因素影响。

整体来看,禹州集团以636.88%的净利润增速位居榜首,瑞安房地产、光明地产(600708)以321.08%与250.34%的净利润增速位列第二、三位。不过值得注意的是,这三者增速表现亮眼很大程度上是由于企业规模较小,2020年净利润基数较小。

从绝对盈利能力来看,9家房企净利润表现超过100亿元,中海以401.6亿元居首位,万科、保利发展、华润置地、碧桂园次之。

也有部分企业在营收下滑的同时,利润也出现了较大幅度的下跌。中南建设(000961)、荣盛发展(002146)、迪马股份(600565)、阳光城(000671)、大发地产、蓝光发展(600466)净利润跌幅超过100%,已暴雷企业蓝光发展、大发地产、蓝光发展跌幅超过200%,堪称断崖式暴跌,情况危急。

02

内外部压力持续显现 审慎经营任重道远

对于利润下降,房企给出的理由主要可以分为内部原因以及外部市场环境变化。不少房企指出,净利润下滑主要是由于毛利率下降及资产减值计提,此外自身投资策略过于激进,误判房地产行业形势也是造成部分企业利润滑坡的重要因素。

例如万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因。尽管公司较早意识到高速增长终将结束,但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑从而影响净利润水平。

迪马股份则解释称,资产减值计提也是利润下滑的重要因素,由于地产市场下行趋势和疫情影响,开工建设、开发进度及销售受阻,前几年房地产行业持续高速增长,公司对行业前景及市场判断过于乐观,部分区域追求快速规模扩张,较高的评估了项目投资收益。

中南建设总经理陈昱含也表示,2021年,公司为了保证现金流安全,不得已对利润做出了牺牲,中南建设当前的规模与自身能力和安全要求仍有错配,内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。另外,高增长阶段由于缺乏审慎经营导向,导致一些项目地价偏高,从而形成了大额亏损和减值计提。以往,重规模轻利润、轻资金的经营取向还未得到根本扭转,利润和现金流管理亟待加强,审慎经营任重道远。

对于房地产行业利润表现的下行,中指研究院认为,高地价和房地产去金融化限制了房企盈利空间,行业长期处于低利润阶段。房企需调整经营方式,发挥综合运营优势,适应行业调整周期。当前,多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机,此种模式的弊端已经显现,房企需逐步改变经营模式,以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性,以适应极速分化的市场;同时适度发展轻资产业务,发挥运营优势,提升边际效益。


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